專家告訴你2015年美國樓市什麼樣

2014-12-22 13:53:00 

2014年房屋價格漲勢放緩顯著​​，預計將持續到2015年。2014年1月至9月，二手房價格上漲減速。

S&P/凱斯-席勒數據顯示，2013年12月比上年同期價格增長10.8%，而2014年9月同上年同期相比僅增長4.8%。

2014年美國房地產市場怪相叢生，全國房地產經紀人協會預計二手房銷售不及2013年，而10月新房月度銷售量僅比去年同期增長1.8%。與此同時，二手房的價格上漲趨勢已顯著放緩。

不過，新建市場上建築商對獨立屋的信心卻連續6個月居高不下。

怎麼回事？這些混亂的信號實際只有一個​​簡單的解釋：房地產市場已經轉向快速恢復，並成為更穩定的階段，這是專家所期望的新常態。同時，福布斯報導稱，專家們還對2015年美國房地產市場的發展趨勢進行了展望。

舊金山都柏林御景苑優質學區別墅   

1.價格上漲將更慢

2014年房屋價格漲勢放緩顯著​​，預計將持續到2015年。2014年1月至9月，二手房價格上漲減速。S&P/凱斯-席勒數據顯示，2013年12月比上年同期價格增長10.8%，而2014年9月同上年同期相比僅增長4.8%。

可以說，放緩的住房庫存水平和投資者從房市中退出壓制了住房價格的升級。更深層次的解釋是，這種變化代表了市場上的根本性轉變：房市已走出了快速恢復階段，進入一個新的常態。

在全國范圍內，房價格已接近2005年春季水平。Zillow預計2015年房價將僅上漲2.5%，Realtor.com預測房價年度漲幅為4%-5%。

2.承受能力將進一步惡化

不幸的是，價格上漲放緩並不意味著購房市場會更加實惠。事實上，Trulia首席經濟學家科爾科（JedKolko）的預測與此完全相反。他表示，即使今年房價上漲不會太快，但明年的上漲幅度會高於收入的增長。他說：“在同一時間，更高的抵押貸款利率也會消弱（人們的住房）承受能力。”

Realtor.com預測，2015年住房負擔將增加5%-10%。

3.購買狂潮將減弱

這對普通人是個好消息：由於庫存量、貸款以及投資者三方面的變化，2015年在購房過程中不會過於緊張。

由於價格上漲，2014年，越來越多的人出售住房，10月，現有住房月供應量為5.1，高於去年同期的5.2%。價格上漲意味著市場上的交易減少，對投資者的吸引力也減少，事實證明，他們正退出這一市場。來自美國全國房地產經紀人協會的最新數據顯示，10月份個人投資者所購買的房屋佔15%，低於去年同期的19%。

Zillow首席經濟學家漢弗萊斯（Stan Humphries）表示，自2012年底房市恢復以來，購房者面對的是庫存偏低、信貸緊縮、拍賣戰以及來自投資者和全款購房者的激烈競爭。

不過明年的情況會有所轉機，房屋庫存量將會上升，競爭壓力將轉移到賣家。漢弗萊斯表示，這個更平衡的市場將對每一個人都變得更為通暢，無論是買家還是賣家。

4.抵押貸款利率將上升

美國抵押貸款銀行家協會預計，2014年年底利率將上升到5%；房地美（Freddie Mac）首席經濟學家諾莎福特（Frank Nothaft）預計為4.5%。隨著美聯儲發出QE3即將結束的信息，美國抵押貸款銀行家協會表示，有充足的理由相信2015年中期短期利率將升息，並推動抵押貸款利率的上調。

不過，去年經濟學家預計，2014年底抵押貸款利率將達到5%，但根據房地美的數據，30年期固定利率抵押貸款截止上週僅為3.93%，低於去年同期的4.42%，2014年其他類的利率也分別持平或下降。

5.千禧人將反超X一​​代成購房者

到2015年年底，新千禧代（35歲以下）將取代X一代（35-50歲）成為美國購房者的最大群體。漢弗萊斯說， 大約42%千禧人表示在未來一至五年內有購房的打算，高於X一​​代的31％。這意味著年輕人並非對購房不感興趣，而是他們推遲了結婚和生兒育女。隨著這一代人的成長，他們將成為住房市場不可忽視的力量。

6.租金漲幅將超過房屋價格增長

科爾科預計，2015年，許多25-34歲的年輕人會建立自己的家庭，但他們會選擇租房取代購房。在某種程度上，這種預測基於人口因素（如婚姻、孩子等），另一方面這些年輕人需要為首付存款，這些因素將繼續推動多戶家庭住房的需求和租金的繼續上漲。

漢弗萊斯預測，2015年租金將上漲3.5%，超過了他的預計2.5%的年住房價格漲幅。反過來，這種情況可能會推動一些千禧人成為買主。他說，由於租房者的成本不斷上升，固定抵押金的誘惑力和更穩定的住房市場將吸引更多租房者進入買房市場。

7.多戶型將占主導地位

科爾科指出，今年，已經看到了多戶型房屋的興建熱潮（特別是在今年下半年）。與此同時，2014年獨立屋建設（677000幢）和新屋銷售（458000）均僅達到其正常水平的半數。

預測顯示，2015年獨立屋開工（全國住宅建設者協會預計為837000，房利美為783,000，富國銀行為770000）和新屋銷售（全美房地產經紀人協會預計為620000，全國住宅建設者協會為547000）都會增長。

不過，科爾科警告稱，明年新屋建設和銷售的數字可能會令人失望。Trulia的研究表明，越來越多的人會嘗試在明年出售自己的住房（Realtor.com預測，二手房銷售2015年將增長8％）。這些二手房進入市場可能會打壓價格昂貴的新屋的需求。

科爾科指出，獨立屋空置率仍會接近衰退時的高點，這很可能進一步壓低獨立屋的興建。因此，建築商在未來的一年將繼續滿足公寓、多戶房屋的強勁需求。

8.建築商將轉向更便宜的住房

近年來，建築商選擇興建更少、更昂貴的房屋，而不是更多、更便宜的住房。這一趨勢被經濟復甦期間有限的土地供應所趨動，造成新建昂貴的住房和便宜的二手房之間價格的差異，使得自經濟衰退以來每年的新屋銷售在450000的範圍內徘徊。

多數分析師認為，2015年新屋銷售將突破50萬大關。漢弗萊斯表示，他希望建築商們會努力推動新屋的出售，為達到這一標準，他們不得不出售那些更便宜的住房。放寬信貸條件，並讓更多貸款人願意借錢給信用低於640的購房者，可以幫助那些相對便宜的住房找到買家。

9.止贖房將與衰退前水平持平

總部設在加州的數據公司RealtyTrac數據顯示，從2014年1月至11月，全美共有1256070止贖申請，與上年同期的1516332相比下降了約17.2％。公司副總裁布基斯特（Daren Blomquist）表示，今年到目前為止，每月的止贖房數量都在下降。他預計，2015年止贖房屋會下降到危機前水平。

10.市場將被基本面驅動

明年的住房市場將更多地被經濟基本面驅動，如就業增長、收入、家庭形式，而不是宏觀經濟因素。抵押貸款利率和價格的恢復在很長一段時間推動了全國房地產市場的發展。

11.通配符：全球地緣政治

眼下美國以外的地緣政治因素有助於保持抵押貸款利率的下降。漢弗萊斯表示，衰弱的中國和歐洲、俄羅斯和烏克蘭的局勢以及伊朗、核外交等都推動了美元的升值。他說，更廣泛的地緣政治風險有助於幫助普通美國房主。